对买房的思考

Catalogue
  1. 1. 房屋租售比、售租比
  2. 2. 租金回报率
  3. 3. 参考资料

房屋租售比、售租比

房屋租售比,指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。

按小数来分析,太特么不方便了,我们反过来进行相除,即 售租比 = 每平方米建筑面积房价 ÷ 每平方米月租金。数值越高,房价泡沫化程度越高。

以我目前租住的澳洲康都为例,居住面积 20㎡,月租金 4000 元(因为是在自如平台上面租的,所以比较贵)。价格 = 4000 / 20 = 200 元/㎡。

而澳洲康都目前的房屋单价为 8.9万元/平米,因此 售租比 = 89000 / 200 = 445。远远超过了 300,也就意味着目前对这个小区而言,租房是很划算的。

售租比可以解读为股市里的 PE,即价格与每股利润之比,可以衡量一家公司股票本金回本的年限。这个值通常取无风险收益率的倒数,按照目前的水平,无风险收益率 = 中国十年期国债收益率 = 2.95%,那么合理 PE 应该就是 33。高于 33,则不适合买入。售租比为 445 个月 = 37 年,略微有点高估。当然,也要看房屋本身价值的成长性,这个就不好预估了。

租金回报率

租金回报率,是指月租房获得租金同房屋成本的比值,是用来衡量地产投资收益情况的指标。全球一些典型国家如美国、日本等租金回报率均在5%以上的水平,而我国大中城市的平均租金回报率不足2%。美国纽约以6.25%的租金回报率位居全球各大城市首位,其次为日本东京,租金回报率为5.51%。

参考资料

  1. 诸葛找房:全国50个大中城市平均租售比为1:611, 中国网地产 2020-12-18
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